原創(chuàng)/高重恒
關鍵詞:合同管理;分類;規(guī)范化
房地產是一種買賣的生意,先買后賣,不會買就不會賣。買賣是靠合同和信用建立契約關系,未來加強合同管理的規(guī)范越來越重要,可分為買的合同和賣的合同,一定要賣>買才能盈利。
1、賣的合同大概分4類:
(1)商品房買賣。商品房買賣合同及其協(xié)議補充條款的簽訂
(2)物業(yè)管理。物業(yè)管理服務合同。
(3)房屋租賃。房屋租賃合同。
(4)項目轉讓。①股權轉讓合同②項目資產轉讓合同。
2、買的合同分成6大類:
(1)人。圍繞人才派生出來的相關合同的簽訂:①內部人力資源聘用合同;②外聘合同;③機制建設:分享機制體系、跟投模式;④培訓合同;⑤獵頭公司等。
(2)錢。就是從銀行、信托公司、投資公司借錢融資,分為間接融資,直接融資。包括:①融資合同;②貸款合同。
(3)地。買地方式分為:①招拍掛;②一級開發(fā):舊城改造、城中村改造、新區(qū)開發(fā);③兼并收購。包括:①土地使用權轉讓合同;②股權轉讓合同;③城中村改造協(xié)議。
(4)物。物的合同比較多,可分為:①設計類合同;②施工類合同;③采購類合同;④顧問類合同:燈光、廚房、leed、well認證等。
(5)銷。營銷類合同包括①銷售代理服務合同;②活動公司合同;③微信運營公司合同;④沙盤模型公司合同;⑤推廣公司合同;⑥印刷公司合同;⑦禮品公司合同等。
(6)務。咨詢服務類,包括①法律顧問服務合同;②財務稅務顧問合同;③管理咨詢類合同;④物業(yè)顧問、商業(yè)顧問服務合同等。
3、根據簽訂主體,這些合同可以分為兩大類:
(1)項目地方性合同。以項目為主簽訂的地方合同,所在地的項目公司簽訂合同有一定的自主性,比如營銷類的拓客公司、活動公司、微信公司;工程類的打樁、挖土等;當地壟斷性的水、電、暖、氣企業(yè)。
(2)集團集中式戰(zhàn)略性采購合同。
4、在合同里面,我們要約定清楚以下十個方面內容:
(1)內容是什么?
(2)責任是什么?
(3)標準是什么?
(4)日期、時間期限
(5)質量和品質服務的要求
(6)權利和義務
(7)違約責任
(8)發(fā)生問題和爭議如何解決?
(9)費用到底花多少錢?
(10)怎么支付?怎么分配?
合同簽訂一定要有具體的要求和標準,明確責、權、利。法律合同的管理是整合資源的重要方面,如果是合同簽訂不好,不界定清楚,將來可能出現很多問題,比如不能按質按量按時完成工作;付出額外的財務成本和時間成本;還可能會產生扯皮、打官司,影響整個開發(fā)的水平、進度和質量,造成負面的影響和口碑。
通過合同體系建設,與成本、招采(供應鏈管理)及其他專業(yè)管理形成一體化,不能形成兩張皮。這樣就可以進行有效管理,不僅可以控制風險,更重要的是通過合同產生效益,包括:提高品質、提高效率、提高收益。
建立一套完備的開發(fā)合同管理體系,這是未來房地產公司做強做大的基礎性工作。這些工作做好后,就會大大便利合同的簽訂,可以直接套用體系模板,減少人為因素,使合同簽訂制度化、規(guī)范化,讓管理人員安心、省心、不用擔心。
所以,房地產公司如果能把合同體系分門別類、梳理清晰,并能建設好、執(zhí)行好,就可以事半功倍,達到一張合約打天下的效果。
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