上周我們發(fā)了一篇《區(qū)縣城投，要找新活路了》的稿子后，很多人留言讓我們聊聊代建潮下會對各地方城投產(chǎn)生的影響。

正巧最近關(guān)于5000億專項(xiàng)債結(jié)存限額的使用情況有了新進(jìn)展，小編就想把這三件事結(jié)合在一起給大家說說。文章主要會圍繞以下兩方面展開：

1、為什么說代建潮進(jìn)入城投是件好事？對行業(yè)有何影響？

2、無論是合作開發(fā)、代建或者總承包模式，城投平臺如何管理項(xiàng)目，提升市場化經(jīng)營能力？

城投選擇代建是未來主流

推動行業(yè)走向高品質(zhì)之路

作為地方城市建設(shè)主力軍，在地產(chǎn)寒冬的土地拍賣中，各地城投兜底拿下了多塊居住用地，開始加速進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

但是這些城投平臺公司所摘地塊的進(jìn)展如何，卻很少有人去討論。

截至今年7月，城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元，占總金額的28%，拿地幅數(shù)超過1000幅，占總幅數(shù)的38%。但受限于自身開發(fā)能力，城投類公司的拿地開工率只有16%，較集中供地項(xiàng)目整體33%的平均開工率仍有17個百分點(diǎn)的差距。

但只要土地沒有啟動建設(shè)，每天也依然會有資金成本和利息產(chǎn)生。

城投的資金實(shí)力當(dāng)然不用懷疑，但房子畢竟是商品，要造得好才有人買，要賣得出去才能支撐城投繼續(xù)拿地。

但畢竟這一直是房企的主戰(zhàn)場，在套型面積、造價成本控制、或是工程建造新工藝，以及開盤銷售策略上，都要比城投平臺的房開業(yè)務(wù)走得更遠(yuǎn)更深。

一直以來，其實(shí)業(yè)內(nèi)對城投的地產(chǎn)開發(fā)能力始終有著刻板印象，網(wǎng)上很多聲音：“城投開發(fā)的房子有保障嗎？” “城投開發(fā)的房子靠譜嗎？”

如果用一句話形容，那就是：無缺點(diǎn)、亦無大亮點(diǎn)。

因此，當(dāng)有代建業(yè)務(wù)的房企開始切入安居房、保障房后，無論是城投平臺或者房企本身，這樣的好處是雙向的：

1、多數(shù)民營房企面臨資金壓力不足，就需要做輕資產(chǎn)運(yùn)營，而房企的管理體系和項(xiàng)目開發(fā)能力已經(jīng)相當(dāng)成熟，為拿地的央企、國企、金融機(jī)構(gòu)等提供代建服務(wù)，也不失為一條新活路。

2、城投平臺將地交給代建企業(yè)，更省心，專業(yè)的事交給專業(yè)的人做，品質(zhì)有保障的同時，收獲的效益是完全不一樣的。（安居房、保障房項(xiàng)目必備的工程管理軟件）

有錢出錢、有力出力，可謂兩全其美。

我們來看幾個例子：

9月初，江蘇省太倉市城投集團(tuán)、婁城高新集團(tuán)與朗詩控股簽約合作。作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的綠色開發(fā)服務(wù)商，朗詩綠色人居的前沿理念也勢必將給當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)帶來大不同。

浙江省麗水城投攜手央企、省企，探索運(yùn)用EPC、全過程代建等新模式，實(shí)施一批大師級、院士級作品，多個項(xiàng)目獲評優(yōu)質(zhì)工程。

廣州城投某保障房項(xiàng)目集合“六個第一”，是廣州市第一個EPC模式、第一個采用BIM正向設(shè)計(jì)、第一個CIM平臺試點(diǎn)、第一個裝配率達(dá)到55%以上、第一個融入海綿城市設(shè)計(jì)、第一個采用機(jī)械停車位的保障性住房項(xiàng)目。

陜西空港安居置業(yè)公司，保障房產(chǎn)品可達(dá)到商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。主要措施就是通過“三檢”（ 自檢、互檢和專檢） “重點(diǎn)部位的檢查及抽查” “樣板先行”相結(jié)合，保障施工質(zhì)量。（安居房、保障房項(xiàng)目管理，申請?bào)w驗(yàn)）早在兩年前就搭建了智慧工程管理平臺，通過平臺把項(xiàng)目品質(zhì)細(xì)節(jié)把控做到了實(shí)處。

比如現(xiàn)場檢查創(chuàng)新化：通過平臺進(jìn)行問題在線錄入，提高工作效率，還能避免問題遺漏，實(shí)現(xiàn)責(zé)任可追溯，減少質(zhì)量隱患。

可以看到，有越來越多的城投平臺通過與第三方社會資源合作，來強(qiáng)化自身房地產(chǎn)開發(fā)能力，大膽推測，在央國企比學(xué)趕超的氛圍下，將會帶動更多的城投平臺開始構(gòu)思與第三方社會資源合作開發(fā)。

其實(shí)政府端也在推進(jìn)保障房項(xiàng)目品質(zhì)提升。

杭州市建委組織首批“最美安置房”評選活動、鹽城市首次提出安置房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照不低于一般商品房要求，明確了安置房層高、內(nèi)外墻面和景觀綠化等10個方面建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

濟(jì)南市國資委9月發(fā)文，擬收購3000套商品房，滿足保障性租賃住房的供應(yīng)，去庫存同時，也能夠在一定程度上保障保租房項(xiàng)目的品質(zhì)。

當(dāng)越來越多的代建公司進(jìn)入保障房、安居房等住宅開發(fā)領(lǐng)域，其成熟的管理理念，先進(jìn)的市場化運(yùn)作模式會給城投平臺公司帶來新的啟示，推動房地產(chǎn)開發(fā)能力快速提升，將會推動整個行業(yè)朝著高品質(zhì)的方向去發(fā)展。

盤子變大、選手更多

城投平臺必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理能力

簡單梳理一下，目前市面上主流的項(xiàng)目開發(fā)模式主要主要有這些：自建、EPC、代建、合作開發(fā)。

無論是哪種模式，對城投平臺而言，都要做好項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。那對應(yīng)基建工程的不同工程類型，也需要對應(yīng)不同的管理模式。

除了上文提到的保障房建設(shè)，基建工程還涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、市政公建場館、公共事業(yè)、路橋交通等多種業(yè)態(tài)，其中各種業(yè)態(tài)中又分別涉及土建、裝飾、機(jī)電安裝、園林、道路、市政綠化等多種專業(yè)門類，范圍廣、專業(yè)門類多，給管理帶來巨大挑戰(zhàn)。

從8-9月的政策風(fēng)向來看，可以明確一點(diǎn)，地方城投平臺未來會承接更多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，因?yàn)檫@是政府鼓勵的投資領(lǐng)域。

如上圖所示，地方城投平臺深度參與專項(xiàng)債券投資項(xiàng)目，可以有效獲得經(jīng)營性項(xiàng)目的投資建設(shè)運(yùn)營業(yè)務(wù)。

一邊是項(xiàng)目業(yè)態(tài)越來越復(fù)雜，另一邊是目前市面上各類項(xiàng)目開發(fā)模式，城投公司如何化被動為主動？

1、集團(tuán)要抓大放小，理清重點(diǎn)

一般而言，城投集團(tuán)會把從政府接到的任務(wù)，分給下面的子公司來具體實(shí)施，集團(tuán)一般很少直接參與負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施，主要是負(fù)責(zé)過程把控和節(jié)點(diǎn)把控。

比如政府下達(dá)任務(wù)，要修一條路，擬定工期為一年，那么集團(tuán)公司就是要定期掌握這個項(xiàng)目的投資使用情況，確保項(xiàng)目各個重要節(jié)點(diǎn)的形象進(jìn)度如期完成，偶爾檢查一下工地的安全文明施工等。

在這些工作中，數(shù)字化軟件會起到什么樣的作用？

第一，想獲取項(xiàng)目的進(jìn)度、成本這些關(guān)鍵業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，打開手機(jī)就可以馬上查閱到，不用一個個電話去催下面的人，也不用去頻繁的跑現(xiàn)場；

第二，能實(shí)時掌握項(xiàng)目安全文明施工情況，類似于項(xiàng)目的安全晨會、技術(shù)方案交底執(zhí)行的相關(guān)圖片和紀(jì)要都會存儲在系統(tǒng)中；免費(fèi)獲取產(chǎn)品介紹資料

第三，向政府部門打交道，匯報(bào)項(xiàng)目情況，通過“工程數(shù)字指揮中心”，各項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、驗(yàn)收合格率、完成情況等核心指標(biāo)一覽無遺，重點(diǎn)關(guān)注的現(xiàn)場檢查核心指標(biāo)也實(shí)時呈現(xiàn)。將完成建設(shè)任務(wù)和國企數(shù)字化轉(zhuǎn)型結(jié)合起來。

工程數(shù)字指揮中心大屏

2、子公司/項(xiàng)目公司做好施工現(xiàn)場管理，尤其是合作方

子公司接到任務(wù)后，就會作為代管、代建單位去進(jìn)行招投標(biāo)，就需要工程部去協(xié)助，要對參加招標(biāo)的這些單位進(jìn)行篩選，看資質(zhì)符不符合，看中標(biāo)單位的報(bào)價是否合理，有沒有既往類似的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及業(yè)績、人員證書等。

要審核施工方報(bào)審過來的各種方案、要對施工現(xiàn)場的安全施工進(jìn)行監(jiān)督、要對施工進(jìn)度進(jìn)行把控，要組織五方責(zé)任主體進(jìn)行圖紙會審和技術(shù)交底，要檢查施工方是否按圖施工。

然后就是現(xiàn)場的全局施工管理，避免出現(xiàn)報(bào)驗(yàn)的材料和施工材料嚴(yán)重不符、或者材料單價比市面上高出很多這樣的現(xiàn)象。

如果有數(shù)字化系統(tǒng)，會有什么改變呢？

第一、核心的業(yè)務(wù)場景在線化，像材料參數(shù)、質(zhì)量報(bào)告、關(guān)鍵隱蔽工序驗(yàn)收等內(nèi)容全部在平臺中留痕，過程中有任何問題都可追溯到相關(guān)責(zé)任人和環(huán)節(jié)。

第二、合作單位的工作數(shù)據(jù)會有登記，比如問題整改率、整改時長、通過數(shù)據(jù)來評估合作單位的履約能力，決定以后是否還要合作。

第三、數(shù)據(jù)的收集整理更方便，進(jìn)行監(jiān)督與反饋。定期向集團(tuán)匯報(bào)部門工作情況是主要的工作內(nèi)容，通過日常施工單位的工作數(shù)據(jù)，自動完成項(xiàng)目的周報(bào)、月報(bào)數(shù)據(jù)整理，提高項(xiàng)目數(shù)據(jù)整理和上報(bào)的效率，告別手工整理圖文填表、發(fā)群、發(fā)郵件，手機(jī)端隨時隨地輕松匯報(bào)，更便捷、更及時。項(xiàng)目過程監(jiān)管更高效，就用智慧工程

結(jié)語

建設(shè)單位是項(xiàng)目全生命周期的深度參與者，從立項(xiàng)招標(biāo)開始到前期的勘察設(shè)計(jì)，各種程序性的報(bào)批報(bào)建，再到中期的施工管理，最后項(xiàng)目的試運(yùn)行和竣工驗(yàn)收、結(jié)算。

并不是像大家想象中那樣喝茶當(dāng)甩手掌柜，雖然比不上施工的辛苦，但過程的辛酸也是非常考驗(yàn)人的，必須守住“合規(guī)”的底線。

通過項(xiàng)目管理系統(tǒng)的輔助，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理智能化和管理創(chuàng)效，提高工程質(zhì)量、建設(shè)精品工程。