第三節(jié)、景區(qū)開發(fā)的工作流程
一、景區(qū)開發(fā)的階段劃分：
旅游景區(qū)的開發(fā)工作，按開發(fā)工作順序和工作內(nèi)容，主要分為：策劃規(guī)劃階段、可行決策階段、開發(fā)實施階段三個階段。
一)、策劃規(guī)劃階段：
策劃規(guī)劃的目的是為項目確定明確的資源定位、市場定位、產(chǎn)品定位，使項目開發(fā)有科學的依據(jù)，減少盲目性和投資風險，同時指導總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的編制。
在這一階段要對景區(qū)開發(fā)項目的方向及主要內(nèi)容進行分析，提出富有創(chuàng)意的策劃方案，以實現(xiàn)景區(qū)項目的最佳開發(fā)方式，對項目的態(tài)勢及優(yōu)劣勢進行評估，確定項目建設的方向。
二)、可行決策階段：
1、編制項目建議書：是建設具體項目的建議文件，是基本建設程序中最初階段的工作和投資決策前對擬建項目的輪廓設想。主要作用是對擬建設的項目的初步說明，論述建設的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供決策者進行參考。
2、編制可行性研究報告：可行性研究報告是建議書批準后確定項目立項、項目建設、投資融資、編制設計文件和項目最終決策的重要依據(jù)。要求報告必須有相當?shù)纳疃群蜏蚀_性。
報告完成后，進入項目的立項報批階段，項目必須在具有相應資質(zhì)的單位批準后方可進行后續(xù)操作；然后編制設計計劃任務書，報請相關職能部門審批。
三)、開發(fā)實施階段：
1、實施準備階段：應按照用地基本需要和特殊用途對用地進行工程地質(zhì)勘察，對建設項目進行初步設計、施工圖設計、工程預算編制等。
2、進入實施階段：要辦理建設用地許可證，辦理建設工程規(guī)劃許可證，并進行建設項目的招投標管理、領取建筑工程施工許可證，進行施工、竣工驗收和項目后評價等。
二、景區(qū)開發(fā)的主要流程：
1、投資決策評價：
2、簽定開發(fā)合同：
3、搭建管理架構(gòu)：
4、產(chǎn)品策劃設計：
5、進行開發(fā)規(guī)劃：
6、建筑施工設計：
7、辦理審批事項：
8、資金運作招商：
9、建設準備施工：
10、開業(yè)籌備運作：
三、景區(qū)開發(fā)的工作節(jié)點：
一)、投資決策評價：
投資決策中，最重要的是對景區(qū)資源及開發(fā)價值進行整體評價。投資商在與景區(qū)所有者簽訂合同前，應聘請旅游專家，對資源、市場、交通、環(huán)境、政策等評估后，提交一份《旅游項目投資可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。
二)、簽定開發(fā)合同：
第一，了解國家的相關政策依據(jù)。
第二、商談地方的針對扶持方案。
第三，提供必要的經(jīng)驗技術基礎。
第四，界定明確的景區(qū)開發(fā)范圍。
三)、搭建管理架構(gòu)：
合同簽定后，運營方（即原來的投資方，合同簽訂后，投資方就轉(zhuǎn)變?yōu)榱诉\營方）應立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。管理構(gòu)架應包括前期工作部、建設管理部、開業(yè)運營部三方面。
四)、產(chǎn)品策劃設計：
產(chǎn)品策劃（項目設計）及項目運作策劃不同于旅游規(guī)劃，主要用來解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。
（編者：王建立）
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